Achat en VEFA : attention aux intérêts intercalaires !

Un logement neuf en VEFA diffère d’un logement ancien, dans la mesure où son financement se fait par étapes. Ce type de financement nécessite le règlement d'intérêts intercalaires, que la banque perçoit selon l’avancement des travaux.

• Les intérêts intercalaires, c’est quoi ?

Lors de l'acquisition d'un logement ancien, la banque se charge de verser l'intégralité du montant du prêt au vendeur par l'intermédiaire du notaire le jour de la signature de l'acte. Dans ce cas, vous remboursez chaque mois une partie du capital ainsi qu'une partie des intérêts du prêt.

En revanche, lorsqu'il s'agit de l'acquisition d'un logement neuf en VEFA, le prix est payé par étapes : dès qu'une partie du logement est achevée, le constructeur immobilier fait une demande à la banque, qui lui verse une partie du prix fixé par la loi. Les intérêts intercalaires entraînent des dépenses supplémentaires du fait de ce scénario. Comme vous le savez, les banques ne prêtent jamais de l’argent sans intérêts, et ces intérêts sont dus dans la mesure ou la banque finance des logements neufs qui ne sont pas encore terminés. En pratique, cela signifie que même si vous ne commencez à rembourser le nouveau logement qu'après la livraison du logement neuf, vous devrez prévoir des mensualités pour l'assurance emprunteur et les intérêts intercalaires pendant la période de construction.

• Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Au fur et à mesure que la banque débloque une partie de votre prêt, vous devez payer chaque mois des intérêts sur la partie qui a déjà été débloquée. Par conséquent, au fur et à mesure que vous payez votre nouvelle maison, vos intérêts intercalaires vont augmenter.

Vous ne serez plus responsable de ces frais intercalaires après le déblocage définitif de votre prêt, et vous reprendrez les paiements réguliers de votre prêt. Toutefois, l'assurance prêt est obligatoire à partir du premier versement.

Les intérêts intercalaires sont donc calculés à partir du montant du prêt et du prix d'achat de la nouvelle maison. Par exemple, supposons que vous achetiez une nouvelle maison pour 100 000 € et que vous la financiez avec un taux d'intérêt de 2,45 % sur 18 ans, moins l'assurance emprunteur.

La construction doit durer au moins un an. Le promoteur immobilier fera les demandes de fonds suivantes au fur et à mesure de l'évolution des travaux, en fonction du montant du financement versé par étapes :

A l'achèvement des fondations la première demande de financement de 30% intervient.  Vous devrez donc payer 30 000 euros. À partir de ce moment-là, vous devrez également payer des intérêts sur cet argent pendant une période de 12 mois, soit 61,25 euros (30 000 * 2.45% /12 mois).

Lorsque le constructeur signale que le toit est monté et que l'étanchéité des terrasses est terminée, il émet une nouvelle demande d'argent pour 35 % du prix du nouveau logement, soit 35 000 €. Par conséquent, le montant des intérêts intercalaires augmente également, pour atteindre 132,7 euros par mois (65 000 * 2,45 % / 12).

• Les intérêts intercalaires sont-ils obligatoires ?

Il n’est pas envisageable d’éviter de payer des intérêts intercalaires dans le cas d'un achat immobilier qui nécessite un financement bancaire et lorsque le paiement du bien se fait par palier. Certaines banques, en revanche, peuvent accepter de reporter à la date de la livraison du bien immobilier en VEFA.

En conséquence, vous devrez payer des intérêts intercalaires sous la forme de mensualités plus importantes ou d'un taux de crédit plus élevé. La banque ne refusera donc pas d'accepter cette somme en compensation des intérêts intercalaires ; au contraire, vous pourrez éviter tous les frais liés au crédit immobilier pendant la durée du projet.

Toutefois, pensez à demander à la banque de vous fournir une documentation simulant différentes possibilités, telles que le paiement d'intérêts intercalaires, des mensualités importantes dues à la livraison des clés ou un taux de crédit plus élevé. Cela vous permettra d'évaluer les coûts supplémentaires des différentes alternatives et de choisir celle qui est la moins coûteuse.