Achat en VEFA : est-il important de contrôler les travaux à chaque appel de fonds ?

Acheter en Vente en état futur d’achèvement (VEFA) consiste à acheter son bien immobilier sur plan : la transaction est effectuée en amont de l’achèvement du bien. L’achat en VEFA est une particularité de l’immobilier neuf et est très prisée par les acquéreurs. Sur le marché immobilier actuel, cette tendance se développe à nouveau. L’achat en VEFA s'est peu à peu positionné comme l'une des meilleures options.  

Comme vous devez sûrement le savoir, le paiement d'un logement sur plan ou en VEFA se fait toujours en plusieurs fois, proportionnellement à l'avancement de la construction. L'acheteur doit cependant vérifier que les demandes de fonds du promoteur sont justifiées, afin d’éviter de tomber de haut en cas de retard de livraison ou de désaccord avec le constructeur immobilier.

• Quel est le lien entre le paiement et l’avancement des travaux ?

Lors de l'achat d’un bien immobilier neuf en VEFA (vente en état futur d'achèvement), les modalités de paiement sont bien différentes de celles d’un logement ancien. Ce paiement est échelonné, et parce qu'il est échelonné de manière rigoureuse, structurée et strictement encadrée, il ne peut être considéré comme un paiement hasardeux effectué entre les deux entités concernées.

Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, c'est le constructeur immobilier qui appels de fonds, et la banque répond en débloquant le montant qui correspond à l'avancement des travaux. N'oubliez pas que votre contrat de vente doit indiquer le montant total que vous devez payer pour le bien, ainsi que les conditions de paiement et les différentes étapes de paiement.

• Quelles sont les modalités de paiement à l’achat d’un logement neuf ?

Comme il est cité plus haut, il est important de savoir que les modalités de paiement à l’achat d’un logement sur plan sont strictement encadrées par la loi.  Le paiement du bien immobilier suit un échéancier fixé par le gouvernement en fonction de l’avancement des travaux :

• 35 % du prix total à l’achèvement des fondations.

• 70 % du prix total à la mise hors d’eau (construction des murs extérieurs)

• 95 % du prix total à l’achèvement des travaux (installation des équipements nécessaires au sein du logement) 

•  5 % lors de la livraison du bien à l’acquéreur.

• Pourquoi est-il nécessaire de contrôler l’avancement des travaux lors d’un achat en VEFA ?

Lorsque le promoteur demande le paiement à votre banque, il est crucial d'effectuer des contrôles d'avancement. En effet, en tant qu'acheteur, vous êtes légalement responsable du risque financier lié à l'échelonnement des paiements. En tant qu’exemple, si un acheteur paie 95% du coût total de son futur logement, puis se rend compte que la somme versée ne correspond pas à l’état d’avancement du chantier, il se peut qu’il rencontre des difficultés, et de ce fait, qu’il ait du mal à récupérer son argent.

Dans une récente affaire concernant un achat immobilier en VEFA, la Cour de cassation a rendu une décision dans un désaccord entre un couple d'emprunteurs et leur banque. Les plaignants dans cette affaire avaient contracté un prêt pour investir dans un bien immobilier locatif. Le contrat qu'ils avaient signé avec la banque prévoyait le versement d'un acompte, le solde restant étant dû en plusieurs versements en fonction de l'achèvement des travaux.

Le vendeur était tenu d'informer ses clients, documents à l'appui, à chaque étape importante de la construction. La banque devait ensuite lui transférer les sommes appropriées sur la base des documents fournis.

Toutefois, dans cette situation, la faillite du promoteur a entraîné un retard important dans le développement. Les acheteurs ont poursuivi le vendeur pour obtenir l'annulation de l'accord, car ils ont été privés des revenus prévus de la propriété. Ils ont également poursuivi la banque, affirmant que celle-ci aurait dû confirmer l'achèvement des travaux avant de verser les paiements convenus.

Cependant, la Cour d'appel, puis la Cour de cassation, ont rejeté leur plainte, déclarant que les époux, et non la banque, étaient responsables du chantier. Selon les juges de la Cour de cassation, la banque a reçu l'ordre de débourser les fonds après avoir obtenu un certificat d'avancement de la part du vendeur.

De plus, elle avait le pouvoir discrétionnaire de rendre l'argent accessible à chaque étape de la réalisation en raison de la procuration de ses clients. Enfin, les épouses avaient reçu une copie des documents mais n'avaient pas fait d'objection à ce que l'argent soit débloqué. Par conséquent, ils étaient tenus de continuer à rembourser à la banque le montant total du prêt, conformément aux dispositions du contrat. Ils peuvent demander un prêt pour travaux supplémentaires si nécessaire pour rendre la maison habitable.