Peut-on obliger un nu-propriétaire à vendre ?

Le démembrement de propriété partage les droits d’une pleine propriété immobilière à deux acquéreurs : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Dans cet article, découvrez la définition de l’usufruit et la nu-propriété, les obligations du nu-propriétaire et s’il est possible de l’obliger à vendre le bien immobilier.

Qu’est-ce que l’usufruit et la nu-propriété  ?

Un bien immobilier en pleine propriété comprend 3 éléments principaux :

· l’usus ou le droit de jouir du bien, l’utiliser selon ses volontés ;

· le fructus ou le droit de générer des revenus en exploitant le bien immobilier ;

· l’abusus ou le droit de disposer du bien.

À l’issue d’un démembrement de propriété, l’usus et le fructus sont proposés à l’usufruitier. L’abus quant à lui revient de plein droit au nu-propriétaire. De ce fait, chacun dispose d’une partie des droits sur la propriété, définis en fonction d’un barème imposé par l’administration fiscale.

Zoom sur l’usufruit

L’usufruit consiste à obtenir l’usus et le fructus d’un bien immobilier en démembrement. L’usufruitier peut donc jouir pleinement des lieux. Il peut également le proposer en location et percevoir une rente immobilière auprès d’un ou de plusieurs locataires. Il possède le droit d’instaurer et de signer des baux d’habitation étant donné qu’il détient le droit de jouir pleinement du bien. Il est chargé de :

· l’entretien du bien, qu’il l’occupe, le cède ou le propose en location ;

· la gestion locative du bien et des charges qui en découlent.

Zoom sur la nu-propriété

La nu-propriété consiste à disposer de l’abusus d’un bien immobilier en démembrement. Après l’achat de la nu-propriété, l’acquéreur devient le propriétaire du bien et peut donc le vendre ou le céder, mais sans empiéter sur les droits de l’usufruitier. Il ne peut donc engager des actions qui vont à l’encontre des avantages de l’autre partie.

Quels sont les droits et les obligations du nu-propriétaire  ?

La vente en nu-propriété confère des droits et des obligations au nu-propriétaire. Étant donné qu’il ne détient pas l’usufruit du bien, il ne peut donc pas l’habiter ou encore le mettre en location. Ces droits reviennent à l’usufruitier.

Ses droits

Les droits du nu-propriétaire sont généralement d’ordre fiscal, à savoir la possibilité de déduire :

· le montant des grosses réparations sur ses revenus fonciers ;

· les intérêts générés par son emprunt pour acquérir la nu-propriété sur sa déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière.

L’investissement en nu-propriété s’inscrit dans le cadre d’une stratégie immobilière pour bénéficier d’importants avantages fiscaux. Vous pouvez investir dans des programmes neufs en nu-propriété pour obtenir des réductions d’impôts conséquentes sur le long terme.

Ses obligations

Le nu-propriétaire a l’obligation de respecter les droits de l’usufruitier. Il doit le laisser jouir pleinement des lieux, que ce dernier décide de les occuper ou de mettre le bien en location pour percevoir des loyers.

Le nu-propriétaire devra également régler les grosses réparations spécifiées par l’article 606 du Code Civil.

Peut-on obliger un nu-propriétaire à vendre un bien  ?

Personne ne peut obliger un nu-propriétaire à vendre son bien immobilier, qu’il s’agisse de l’usufruitier ou d’autres entités. En tant que détendeur de l’abusus, il est entièrement libre de le mettre en vente ou non. Toutefois, la vente du bien ne peut avoir lieu qu’avec le consentement des deux parties : l’usufruitier et le nu-propriétaire.

· Si l’un des deux s’y oppose, la vente est suspendue.

· S’il y a plusieurs nus-propriétaires et usufruitiers, il faut obtenir l’accord de tous pour que la vente puisse se faire.

Pour le cas d’une succession, le démembrement de propriété protège les parents ou le conjoint survivant en tant qu’usufruitiers du bien. Les nu-propriétaires, à priori leurs héritiers ne peuvent les obliger à quitter les lieux ou encore à accepter de le mettre en vente, quelles qu’en soient leurs raisons.

Qu’en est-il de la vente en nu-propriété d’un bien  ?

Conformément à l’article 621 du Code civil, le nu-propriétaire peut vendre la nu-propriété ou l’abusus d’un bien immobilier sans l’autorisation de l’usufruitier. Par conséquent, il peut céder librement sa part du bien à une autre personne qui deviendra le nouveau nu-propriétaire. Il en est de même pour l’usufruitier qui peut donc vendre l’usufruit du bien sans l’accord de ce dernier.

La vente d’une nu-propriété transfère tous les droits et les obligations de l’ancien nu-propriétaire à l’acquéreur. De ce fait, ce dernier est tenu de respecter les droits de l’usufruitier et ne peut disposer du bien qu’aux termes du contrat de démembrement de propriété.